제 수강생중 한분이 겪었던 사건입니다. 이 경우는 낙찰자의 입장이 아닌 지분경매가 진행 중인 아파트의 공유자였습니다. 분당소재 아파트로 감정가 6억원의 아파트가 지분경매로 3억원 부터 진행 중인 사건이었습니다.

공유자우선매수신고를 통해서 나머지 지분을 먼저 매입하고자 하는데 공유자우선매수신고는 한번밖에 할 수 없다는 것을 배웠기 때문에 첫 회부터 들어가야 할지 몇 회 유찰이 되었을 때 들어가야 할지를 고민 중 이었습니다.

법원에 문의를 해보니 법원에서 공유자우선매수신고를 하려면 미리 하라고 하였습니다. 저에게 배운 바에 의하면 매각을종결하기 전까지만(입찰기일 당일에 낙찰자가 호명이 되면 공유자우선매수신청을 해도 됨)하면 된다고 배웠는데 법원 경매계에서는 미리 해야 한다하니 걱정이 되었습니다.

그래서 민사집행법 시행규칙 76조 2항을 근거로 매각종결전까지 해도 된다는 것을 설명하며 안심을 시켰습니다. 그렇다면 이분이 첫 회부터 공유자우선매수신청을 하였다면 어떻게 되었을까요?

만약 아무도 입찰하지 않았을 경우에는 법원은 3억원에 매수할 것을 명합니다. 그런데 공유자가 ‘3억원에 매수를 하지 않겠다.’ 라고 한다면 법원은 더 이상 이 공유자에게 공유자 우선매수신청권을 주지 않는다는 것입니다.

결국 첫 회(3억)에는 아무도 입찰을 하지 않아 유찰이 되었고 두 번째(2억4천) 입찰기일에서도 아무도 입찰하지 않아 총 2회의 유찰이 이루어져 세 번째 입찰기일에는 최저매각가 1억9천200만원으로 입찰이 실시되었습니다.

이때 다른 입찰자가 2억 1천만원에 최고가로 입찰을 하였고 공유자인 수강생분이 공유자우선매수신고를 통해 2억 1천만원에 최고가매수신고인이 되었습니다.

만약 지레 겁을먹고 첫회부터 공유자우선매수신청을 하였다면 약 9천만원이라는 손해를 감수해야 했을 것입니다.

이번에는 조금 다른 경우입니다.

강의 중 지분경매에 대한 설명을 들은 후 도전을 해보겠다며 열심히 물건을 조사하시던 분이 있었습니다. 이 분은 아파트 지분경매 1/2를 낙찰을 받았는데 막상 낙찰을 받고 보니 어떻게 해야 할지 막막한 상황이었습니다.

지분경매는 초보자들이 덤벼들만한 사항은 아니라고 누누이 말씀을 드리지만 이렇게 저지르고 보는 분들이 가끔 계시기도 합니다.

지분가 2억7천만원의 물건을 1억 5천만원대에 낙찰을 받으셨습니다. 저는 이 문제를 풀어가기 위해 하나하나 접근을 해보았습니다. 먼저 나머지 지분권자를 만나는 것이 최우선입니다.

나머지 지분권자가 해당 아파트에 살고 있다면 계속 찾아가면 언젠가는 만날 수 있지만 만약 해당 아파트에 임차인이 살고 있다면 문제는 조금 복잡해집니다.

다행이 이건은 부부 공동소유의 물건으로 남편의 개인 채권자들이 경매를 신청한 사건이었는데 해당 주택에 거주 중 이었습니다.

몇 번을 방문해 봐도 만나지 못하다가 드디어 어렵게 만나게 되었습니다. 지난시간에 언급했듯이 토지의 경우에는 현물분할이 가능하나 주택은 현물분할이 안되기 때문에 현금분할로 가야하는 바 이에 대한 논의를 하려하는데 상대방 쪽에서는 ‘마음대로 하라’고 합니다.

그럼 공유물분할청구소를 통해 환가하라는 취지의 판결을 받아야하는데 판결을 받는 것은 문제가 없지만 되도록 그 시간과 노력을 줄이는 방법을 택하기로 했습니다.

우선 지분경매를 낙찰 받은 수강생도 해당 주택에 대한 1/2 지분이 있으니 점유를 하고 있는 지분권자를 상대로 1/2만큼 임료 상당의 금원을 지급하라고 청구할 수 있습니다.

그래서 내용증명을 작성하여 보냈습니다.

1. 앞으로 1/2만큼의 임료상당의 금원을 청구할 것이며 만약 지급하지 않을 시에는 나머지 지분에 대해 가압류 후 부당이득반환 청구의 소를 하겠다는 점.

2. 부당이득반환 청구의 소에 대한 판결을 받았을 경우 상대방의 1/2 지분에 대해서 경매를 신청할 수 있다는 점.
등을 작성하며 즉 ,‘마음대로 해라’ 방식대로 했을 시 그쪽이 피해가 많이 발생한 다는 점들을 상기시켜주었습니다.

하지만 해당주택을 ‘현금으로 분할하기 위한 협조를 해준다면 1/2 만큼의 임료를 청구하지 않겠다,’ 라는 취지 역시 작성해서 보냈습니다.

몇 일후 상대방 쪽에서 연락이 왔고 결국 2개월 안에 이사를 가겠다를 대답과 해당물건을 부동산에 내놓아 처분을 하기로 협의하여 5억에 처분후 2억 5천만원씩 나누어 원만하게 처리가 된 적이 있습니다.

지분경매에 대해서 쉽게 생각하여 접근을 하시는 분들이 간혹 있는데 사실 위의 사례는 순조롭게 끝난 경우이지 상황에 따라서는 아주 복잡하게 진행되어 몸고생 마음고생 시간허비 등으로 인해 피해를 보는 경우도 많습니다. 가급적 초보자 분들께서는 무턱대고 뛰어들기 보다는 일반적인 물건에 먼저 도전해 보시고 지분경매에 대한 이해도 충분히 하시고 입찰하시기 바랍니다.

[서승관의 실전경매] 1편 바로가기-경매감정가는 시세가 아니다
[서승관의 실전경매] 2편 바로가기-정확한 시세조사는 많은 물건에 눈뜨게 한다
[서승관의 실전 경매] 3편 바로가기 지분경매란 어떤 것인가 - 1부

<정리 : 한경닷컴 키즈맘뉴스 조다연 기자 (cdy@kmomnews.com)>

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