[서승관의 실전 경매] 구분상가 경매

2010년 10월경 수강생 중 한분이 경매에서 상가를 매입했습니다.

가지고 있는 여유자금(1억원)으로 어떤 물건에 투자를 해야 할지 불안해 하다가 경매물건으로 나온 구분상가를 낙찰받았는데 수익률이 꽤 높았습니다.

이분이 낙찰받은 구분상가는 인천 부평구 소재의 근린상가 2곳으로 감정가 1억원의 물건을 각각 약 7천500만원에 낙찰받았습니다. 두 물건을 합쳐 약 6천만원을 대출받아 자금이 모자란 부분(취등록세 납부 포함)을 해결하였습니다.

해당 물건은 두 점포를 합쳐서 한사람이 식당으로 영업 중인 곳 이었는데 만약 사용하지 않는 점포라면 임차인을 또 구하는 것 역시 쉽지 않은 일이지만 그 식당은 계속 영업을 하고 있는 곳이라 현재 임차인과 재계약을 통해 임대수익을 기대할 수 있는 곳이었습니다.

이 물건이 경매로 나왔을 때 해당 임차인도 낙찰을 받으려 하였으나 낮은 금액에 입찰을 하여 받지 못했고 수강생분이 낙찰을 받은 것입니다.

낙찰을 받은 후 해당 임차인과 협의를 통해 두 점포를 합쳐 보증금 3000만원에 월 130만원에 재계약을 체결하였는데 연수익률로 따지면 대출이자를 제하고도 약 17%에 이르는 높은 수익률이었습니다.

▲ 그렇다면 구분상가란 무엇인가?

상가 1개동 건물 중 소유권을 각각 가지고 있는 점포를 일컫습니다.

쉽게 얘기하면 분양상가를 말하는데 이러한 상가들을 집합건물이라 합니다.
즉,상가 건축주가 분양당시 각각 개별호수의 소유권을 팔수 있는 형태의 상가입니다.

주로 도심 근린상가나 오피스텔, 사무실 등에서 종종볼 수 있는데 대표적인 분양상가를 예를 들자면 동대문에 있는 옷매장 상가인 D타워 M빌딩등을 들 수 있습니다.

이렇듯 점포별로 소유권이 있는데 실제 등기부상에도 층, 호, 소유자 등이 따로 기재됩니다.

소유권이 개별로 있기 때문에 경매시장에서도 호수별로 매물이 나옵니다. 구분물건인만큼 감정가대비 낙찰가율(60~70%선)이 낮은편입니다.

또 경매 낙찰 후 가공한 다음 처분하기도 쉽다. 따라서 도심에 위치해있고 상권이 잘 발달된 곳을 고르면 투자비용 회수가 빠르다고 할 수 있습니다.

구분상가는 대부분 경매 낙찰가가 평당 분양가보다 낮습니다.
구분 부동산이어서 투자정보에 약한 일반투자자들이 권리가 복잡하거나 물건이 잘못될 경우를 염려해 투자를 꺼리기 때문입니다.

반면 상가건물 점포여서 감정가는 시세보다 높은 경우가 다반사 이고 상가 평균시세가 기준이어서 통상 주변시세의 반값으로 낙찰 받는 경우가 많습니다.

그러나 구분상가를 단순히 쉽게 접근해서는 안됩니다. 경매로 나오는 상가중에서는 상당수가 대지지분이 없는 대지권미등기인 물건들이 많은데 왜 대지권이 미등기인지는 정확히 파악해야 합니다.

대지지분이 애초에 없는 경우에는 낙찰대금 외에 별도로 대지부분 사용료를 내야하는 경우도 있기 때문입니다.

상가가 경매로 나온 경우는 상권이 죽어있는 경우가 많기에 이에 대한 조사도 확실히 해야할 것입니다. 상가는 상권이 살아야 하는 법, 빈 점포가 많거나 영업환경이 나쁜 경우는 아무리 유찰이 많이 되었더라도 투자를 피해야 합니다.

또한 오랜기간 경매로 방치되어 있는 상가들은 관리비가 체납되어 있고 낙찰자는 공용부분에 대해서 납부해야 하기 때문에 관리비미납 내역에 대해서도 꼭 확인을 하시고 입찰해야 할 것입니다.