천장산 등의 자연경관보호구역과 한국외대와 경희대 등 대학가가 인접해 있는 동대문구 이문3구역에 전원주택과 대학생주택, 장기전세주택 등이 골고루 공급되면서 이 일대가 살기 좋은 생활·문화 복합지역으로 탈바꿈한다.

서울시는 이문·휘경재정비촉진지구 중심에 위치한 이문3촉진구역에 결합개발 방식으로 총 4,292세대를 공급하겠다고 20일(수) 밝혔다. 이에 따라 시는 이문·휘경재정비촉진계획을 21일 결정 고시한다.

이 때 서울시는 장기전세주택 시프트 682세대 임대주택 626세대 전용면적 60㎡이하 소형주택 1,116세대 등 총 4,292 세대 중 절반이 넘는 2,424세대(56.4%)를 서민주택으로 공급해 이 지역 주거복지를 강화한다는 계획이다.

2008년 결합개발 결정 당시 계획에 따르면 2,680세대 밖에 공급할 수 없었지만, 2010년 확정된 ‘기준용적률 20% 상향 계획’과 2009년 ‘역세권 건축물밀도 계획’이 추가로 적용되면서 1,612세대가 추가로 공급되어 총 4,292세대 주택공급이 가능해졌다.

특히 서울시는 이번 이문3구역에 전국 최초로 역세권 고밀도 개발과 문화재 및 자연경관보호 구역의 저밀도 개발이 어우러진 ‘결합개발방식’과 교육, 문화, 경제 등의 소프트 인프라를 집적하는 ‘스마트성장개발’ 개념을 도입해 새로운 지역개발 모델을 제시했다.

결합개발은 문화재 및 자연경관보호 등이 필요한 재개발구역과 기반시설과 대중교통이 양호한 역세권 등 고밀개발이 가능한 지역을 서로 연계, 구릉지는 저밀로 개발하고, 줄어든 용적률은 고밀지역에 반영하는 정비 사업 방식을 말한다. 이문3구역의 결합개발계획은 2008년 1월 7일 전국 최초로 결정됐다.

스마트 성장개발 개념은 도시공간을 효율적으로 활용하기 위해 공공 교통 시스템과 연계해 소프트 인프라(교육, 문화, 경제 등)를 고밀로 집적화하고, 도시의 양호한 자연환경 및 경관요소 보전을 동시에 수행하는 것을 말한다.

이에 따라 시는 경원선 외대앞역 역세권에 포함돼 대중교통 이용이 양호한 이문 3-1구역은 고밀개발하고, 문화재보호구역(의릉)과 천장산에 접해있는 이문 3-2구역은 저밀개발로 조성해 구릉지 경관을 보호하기로 했다.

우선 도보생활권인 역세권 고밀개발지역에는 인근 대학생과 1~2인가구를 위한 스튜디오하우스, 동북생활권의 새로운 랜드마크로 떠오를 50층 초고층 아파트 등의 4,140세대 주거단지, 그리고 공공청사와 문화·커뮤니티 시설 등이 들어선다.

이 때 이문 3-1 고밀개발지역은 역세권 개발계획을 적용해 용도지역을 제2종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하고 용적률을 기존 255.8%에서 475.31%까지 증가돼 1,660세대를 추가 공급할 수 있게 됐다.

증가하는 용적률에 따라 이 지역에는 기존 2,480세대에서 1,660세대가 늘어난 총 4,140세대가 지하5층, 지상2~50층 건물 18개동 규모에 건립된다.

증가한 1,660세대는 전용면적 60㎡이하 소형주택 912세대 장기전세주택 682세대 전용면적 60㎡이상 66세대로 공급된다.

최근 1~2인 가구 급증과 대학생 주거안정을 위해 뉴타운 최초로 건립되는 스튜디오하우스는 임대주택, 도시형생활주택, 원룸형 오피스텔 형태로 구분되며 총 750세대를 공급한다.

시는 150세대는 임대주택으로, 100세대는 도시형생활주택으로 공급하고 500세대는 원룸 형태의 주거형 오피스텔로 민간이 분양하게 된다.

또 50층 규모의 초고층 아파트는 저층 아파트와 상점 일색으로 역세권이지만 특별한 상징이 없었던 이 일대에 새로운 랜드마크로 주목받을 전망이다.

경관관리 설계자 참여로 창초적인 도시디자인을 반영한 50층짜리 초고층 아파트와 7층 이하의 저층 주택들이 혼합되면 우수하고 다채로운 경관이 형성될 것으로 기대된다.

특히 역세권 고밀개발지역에선 전체용적률의 10% 이상이 문화·업무·상업시설 등의 비주거용도로 조성되어 서울 동부권의 새로운 생활 문화·상업 거점으로 떠오른다.

연면적 45,000㎡ 규모의 비주거시설은 외대앞역과 이문로 사이에 지하 5층~지상28층으로 조성되며, 업무시설로서의 오피스텔이 20,000㎡(소형평형 500세대), 판매시설과 문화 및 집회시설로서의 쇼핑물이 25,000㎡를 차지하게 된다.

이 때 이문로에서의 진입 및 휘경로에서의 진입이 자유로운 입체적 이용 동선을 고려해 스트리트몰 형태의 도시디자인을 적용함으로써 기존 휘경로변 외대앞역 상권을 활성화할 계획이다.

쇼핑몰은 대형서점, 멀티플렉스 등의 문화시설은 인도어몰(indoor-mall)로, 패션, 쇼핑 등의 시설은 아웃도업몰(outdoor-mall)로 계획해 보행자 중심의 복합스트리트몰로 조성한다.

또한, 현재 외대앞역에서 떨어진 곳에 위치한 건강증진센터는 지역주민의 접근성 향상을 고려해 외대앞역으로 이전 배치해 시민들이 이용하기 편리하도록 한다.

새롭게 구축되는 건강증진센터는 지하1~지상5층(연면적 962㎡) 규모로 건강증진센터, 청소년독서실, 어린이도서관 등 주민편의시설과 상가 등 복합용도 건물에 들어서게 되며, 건물 사업시행자는 기부채납을 통해 주민편의 시설의 신축 비용을 공공에 기여하기로 했다.

이에 더해 시는 이문3-1구역에 자리하고 있던 중앙공원을 중심으로 잡고, 중랑천과 천장산을 잇는 생태녹지축을 조성한다.

구축되는 녹지네트워크에는 휴식공간·수변데크 등 자연친화적 공간과 야외공연·운동시설·중앙광장 등 문화행사 공간을 복합화해 이문·휘경재정비촉진구의 중심적·상징적 공원으로 자리할 예정이다.

지구 순환가로변의 연결녹지는 주거단지의 경계부 녹지와 연계하여 지역주민의 문화이벤트(거리미술관, 벼룩시장, 동호회마당 등)와 자연경관이 어우러지는 선형 가로녹지로 조성된다.

경원선 주변은 소음완화 및 주거생활공간 보호를 위해 폭12m의 완충녹지공간을 계획해 산책로 및 가로형 휴게공간으로 마련된다.

또한, 쇼핑센터 전면에 조성되는 소공원은 지역주민들의 커뮤니티가 조성될 수 있도록 테마가 있는 놀이시설물을 설치하고, 풍성한 녹음을 제공하는 휴게공간으로 조성한다.

이와 함께 서울시는 문화재보호구역(의릉)과 천장산에 접해 있는 이문3-2구역은 구릉지 경관보호를 위해 저밀개발로 조성한다.

이 일대 저밀개발지역은 문화재 및 도시경관 보호와 쾌적한 주거단지 조성을 위해 구릉지관리목표 용적률을 기존 90%에서 75%로 하향시켰다. 지상 4층의 공동주택 7개동엔 기존 200세대에서 48세대가 감소한 총 152세대가 건립된다.

이 때 도심 속의 복잡함을 벗어나 천장산의 흐름을 잇는 주동배치와 지형단차 이용을 통해 고급스러운 타운하우스 단지로 조성할 계획이다.

‘타운하우스’는 구릉지의 특성을 적극 활용해 경사지에 적합한 지형순응형 주동으로 만들고, 테라스 및 타운하우스 형식으로 배치, 주변의 수려한 자연환경과 단지 내 주민의 커뮤니티 증진을 고려한 외부 공간 계획을 통해 자연 및 인간 친화적 단지를 말한다.

시는 이문3구역에 결합개발방식을 적용하면 저밀개발지역 문화재 및 자연경관 보호, 고밀개발지역인 역세권의 세대수 증가, 저밀개발지역의 각종 규제로 인한 사업 진행의 어려움 해소 등의 다양한 효과가 기대된다고 밝혔다.

앞으로 시는 이문3구역의 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 다음 절차를 본격적으로 추진해 나갈 계획이다.

임계호 서울시 주거정비기획관은 “금번에 결정된 이문3구역은 역세권계획을 통해서 세계적 도시개발의 추세를 반영한 스마트성장 개념도입으로 대중교통 중심의 역세권은 고밀개발을 통해 획기적으로 서민주거를 다량 공급할 수 있었고, 의릉 문화재구역 주변은 저밀개발로 경관을 보호하는데 의의가 있다”며, “이를 통해 원주민 재정착률 제고와 무주택 서민의 주거안정에 기여가 클 것으로 기대한다”고 말했다.

한경닷컴 키즈맘뉴스 조다연 기자(cdy@kmomnews.com)

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