[서승관의 실전 경매] 경매시 ‘좋은물건’ 선정법

경매로 낙찰을 받고자 할때 어떤 물건을 고를 것인지는 입찰자 개인의 몫입니다.

일반적으로 경매물건을 고를 때에는 일반적으로 다음과 같은 과정을 거쳐 물건의 수익성 여부를 결정합니다.

▲ 취득 목적은 무엇이며 어느지역에 할 것 인가

부동산 물건을 취득하는데 있어서 일반적으로 목적은 두 가지입니다.

첫 번째는 미래가치를 보는 투자이고, 두 번째는 실수요 목적일 것 입니다. 투자가 목적이라면 대단지 브랜드파워가 있는 아파트, 재건축 재개발단지의 다세대주택, 상업지역 상가, 역세권 오피스텔 등이 적합하다 할 것입니다.

그러나 실수요가 목적인 경우에는 입지여건을 우선적으로 살펴야 할 것입니다. 주거가 목적인 경우에는 학교, 교통여건, 공원, 편의시설 등 가족 구성원 모두가 만족할 수 있는 여건을 갖추어야 합니다.

지역 선정을 할 때에는 자신이 거주지를 중심으로 투자대상을 고르는 것이 가장 좋은 방법중 하나입니다.

▲ 투자금액의 결정

경매 취득시 낙찰가외에 취득세(주택의 경우 주택보유에 따라 1%~2%), 거주자의 이사비용, 리모델링 비용 및 컨설팅 의뢰시의 수수료(감정가의 1.0%~1.5%) 등의 비용이 소요 됩니다.
경락잔금대출의 경우에는 전문적으로 취급하는 금융권을 이용한다면 보다 쉽게 대출이 가능하며 많은 금액을 대출(약 70%~80%)받을 수 있기 때문에 미리 계산하여 잔금대출을 포함하여 금액적으로 소화가 가능한지 여부를 확인해야 합니다.

최근에는 경매입찰에 참여하는 사람들이 많이 늘어 경매가 과열된 양상이 있지만 유찰횟수로 볼 때 대개 아파트의 경우 1회 이상, 다세대주택의 경우 2회 이상, 상가의 경우 3회 이상 유찰된 것을 고르는 것이 좀 더 시간을 줄일 수 있는 방법입니다.

▲ 물건에 대한 권리분석

초보자들은 가장 어려워 하는 부분이지만 교육을 통해 지식을 습득한다면 사실 그리 어렵지 않는 분야입니다. 말소기준권리보다 앞선 가처분, 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권 및 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰인이 이를 인수하게 됩니다.

금전채권의 경우 인수할 금액을 계산하여 더 낮은 금액으로 낙찰을 받으면 되지만 행위채권(가처분, 가등기, 지상권)이 인수인 경우는 낙찰을 받더라도 내 재산권을 행사하기가 어렵습니다.경매정보상에 '예고등기, 소멸되지않는 가처분, 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 '이라는 내용이 표기된 경우에는 물건에 대한 입찰을 신중해야 합니다.

예고등기가 있는 경우에는 낙찰을 받더라도 소송결과에 따라 소유권을 잃을 수 있기 때문입니다. 이러한 물건들을 특수물건이라 일컫는데 아무래도 위험부담이 있어 경매절차에서 유찰횟수가 많습니다.

특수물건의 경우에도 교육을 통해 충분히 도전할 수 있는 물건이지만 정확히 알지 못하는 상황에서는 절대로 입찰을 금해야 할 것 입니다.

▶그렇다면 '좋은물건'에 대한 기준은?

▲ 소유자만 거주하는 주택주로 아파트, 빌라물건 중에서 발생하고 낙찰 후 명도를 하는데 있어서 시간이 많이 소요되지는 않습니다. 만약 집주인이 집을 비워주지 않을 때는 해당법원에 인도명령을 신청 후 강제집행이 가능하기 때문입니다.

▲ 세입자들이 확정일자가 빨라 법원에서 전액 배당받는 경우경락대금에서 임차인이 전세보증금 전액을 배당받는 경우도 좋은 물건이라 할 것 입니다. 명도가 자동적으로 해결되기 때문입니다.

▲ 소액임차인, 배당받는 임차인이 거주하는 주택소액임차인이란 주택임대차보호법상 전세금액이 서울의 경우 7500만원 이하의 소액임차인은 2500만원을 최우선적으로 배당받을 수 있는데, 배당을 받을 수 있는 조건을 충족한 임차인들이 전입되어 있다면 후순위 임차인이라 하더라도 일부금액을 배당받을 수 있기 때문에 명도시에 수월하다.

또한 후순위 임차인 중에서도 배당을 일부 받을 수 있는 임차인 역시 명도시 수월한데, 그 이유는 이들이 법원에서 배당받기 위해서는 낙찰자의 인감증명이 첨부된 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문에 배당받기 위해서는 먼저 집을 비워야 한다.

▲ 인수되는 선순위 임차인과 재계약을 체결한 경우투자의 목적으로 낙찰을 받을 경우에는 물건조사시 선순위 임차인이 계속 거주하길 원한다면 굳이 임차인의 전세보증금을 물어주지 않아도 되기 때문에 나중에 내주어야 할 금액을 잘 계산하여 입찰을 한다면 명도로 인한 시간과 비용을 줄일 수 있습니다. 낙찰대금과 임차인의 보증금액이 시세보다 저렴해야 한다는 것입니다.