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[서승관의 실전 경매] 경매감정가는 시세가 아니다

입력 2011-06-20 17:39:10 수정 2011-06-20 17:46:13
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[재테크 컬럼] 요즘의 부동산시장은 매우 침체되어 과연 지금 경매를 통해 부동산을 매수해도 되는지에 대한 질문들을 많이 받습니다.

현재 부동산시장의 분위기는 내수호경기의 도래로 실물경기의 상승 및 부동산경기의 활성화 정책들로 인해 부동산 활성화에 대한 국민적 기대감도 조심스레 나오는 시점입니다.


사실 이러한 이슈들은 매년 언급이 되어 매년 초 마다 경매시장은 소위 말하는 ‘묻지마 투자’가 성행하고 있습니다.

물론 개발호재가 있는 곳들 중심으로 이 열기가 퍼져나갔지만 이마저도 뉴타운, 재개발들의 폐해로 인해 잠시 소강상태를 띠고 있습니다.


하지만, ‘묻지마 투자’ 방식의 경매는 시세에 근접하는 낙찰사례가 빈번이 나옵니다. 경매는 시세보다 저렴하게 매입하는 것이 매력이거늘 왜 시세에 근접하는 낙찰사례들이 빈번히 나오게 되는 걸까요.


그 원인을 알아보자면 크게 3가지로 나누어 볼 수 있습니다.


첫 번째는 ‘감정평가금액의 맹신’입니다.

법원감정평가금액은 시세가 아님에도 불구하고 초보자들은 법원감정금액이 시세와 동일하다고 착각하는 이들이 많이 있습니다.


두 번째 원인으로는 ‘부정확한 임장조사’ 입니다.

경매로 낙찰받기 위해서는 해당물건에 대한 부동산시세 조사를 꼼꼼히 따져봐야 하는데 해당물건지 주변의 부동산에서 흘리는 간략한 정보만으로 시세를 단정지어 버린다는 점을 들 수 있습니다.


마지막 세 번째 원인으로는 ‘실거주 목적자의 입찰’입니다.

경매를 투자목적이 아닌 실거주를 목적으로 하는 경우에는 낙찰금액이 높은 편입니다. 가령 해당 물건지 주변에 마땅한 매물이 없는 경우라던가 또는 해당물건과 어떠한 관계가 있는 경우 등을 들 수 있습니다.


이 세가지 원인 중에서 오늘은 첫 번째 원인인 ‘감정평가금액의 맹신’에 대해 알아보겠습니다.


경매로 나오는 물건의 대한 감정평가금액은 시세보다는 높게 나오는 편이 다반사입니다.

그 이유인즉 감정평가금액을 낮게 책정하여 낙찰금액이 낮아 채권자들의 채권회수가 온전히 되지 않는다면 채권자들은 감정평가사들을 상대로 구상금을 청구합니다.

그러한 이유로 인해 법원경매물건의 감정평가 금액은 높을 수 밖에 없다는 것입니다.


그렇다면 법원감정평가 시점은 언제일까요? 대략적으로 경매가 신청되고 난 후 법원의 결정이후 감정평가를 하게 됩니다.

그리고 그 물건이 입찰에 나오기 까지는 약 6개월 길게는 약 1년여가 소요될 수도 있어, 이를 잘 이용한다면 시세보다 저렴한 물건을 잘 고를 수 있습니다.


예컨데 ‘2009년 하반기~2010년 초’의 부동산가격과, ‘2010년 봄~ 2010년 하반기’까지의 부동산가격을 비교해봅시다.


‘2009년 하반기~2010년 초’의 부동산가격이 ‘2010년 봄~ 2010년 하반기’ 부동산 가격보다 높았다는 사실은 여러분들도 알고 계실 것입니다.


가령, ‘2009년 하반기~2010년 초’에 경매신청 된 부동산의 경우가 당시의 시세를 반영한다면 ‘2010년 봄~2010년 하반기’에 경매신청 된 부동산보다 부동산감정평가금액이 높습니다.

경매가 신청된 물건은 입찰기일이 잡히기까지 대략 6개월 길게는 1년이 소요가 된다고 언급했듯이 ‘2009년 하반기~2010년 초’에 경매신청된 해당물건이 경매로 나오는 시점은 대략 2010년 6월 경이 됩니다.


2010년 6월~7월 부동산가격이 가장 바닥을 찍었다 라고 평가되는 시점인데, 그렇다면 상대적으로 시세보다 높은 가격에 경매에 나온다 것입니다.

초보자들은 이러한 부분들을 간과하고 감정평가대비 유찰율로써만 입찰을 해서 낭패를 보곤합니다.


반대로, 2008년 미국발 금융위기로 인해 추석이후로 부동산 값이 급락했을 당시 그로 인해 부동산 가격이 급락을 했고 그 시점에 감정평가된 부동산들은 감정이 저평가되어 경매시장에 나오게 되었습니다.

그렇다면 경매시장에 나오는 시점은 언제일까요?


바로 2009년 여름경에 나오게 되는 것입니다. 2009년 여름경에는 부동산 가격이 어느정도 회복되고 다시 상승곡선으로 가는 시점이었습니다.

필자는 그때에 양천구 신정동 소재(빌라) 감정가 1억4천만원, 급매시세 약 1억 8천만원 전세시세 약 1억2천만원인 유찰되지 않은 신건 경매물건에 입찰을 감행했습니다.

과연 다른 입찰자가 들어올 것인가? 단독입찰이 될 것인가? 고민 끝에 욕심을 너무 과하게 부리지 않기로 결심한 결과, 총 입찰자 2명중 1등 필자의 1억4천 759만원 2등 1억4천 555만원으로 낙찰 받게 되었습니다.


이처럼 감정평가시점을 잘 파악하여 현재시세와의 차이점을 정확히 조사한다면 성공적인 경매낙찰기는 여러분도 작성할 수 있다는 것입니다.


감정평가시점의 시세와 현재의 시세가 차이가 없는 경우에도 감정평가금액이 저평가 된 물건이 상당수 있으니 여러분들의 시간투자(발품)를 통해 신건물건을 노리는 것 도 나만의 노하우가 될 수 있습니다.


앞으로 부동산가격이 다시 상승한다면 신건매물의 경매투자적기가 올 터이고 초보자들의 대다수는 신건매물은 관심을 두지 않기에 저평가 되어 있는 신건매물을 잘 찾아내어 성공적인 낙찰기를 작성하시길 기대합니다.



<정리 : 한경닷컴 키즈맘뉴스 조다연 기자 (cdy@kmomnews.com)>

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