① 지방 vs 수도권 주택시장 양극화 (소형주택 강세 vs 중대형 하락)

2011년 상반기 주택시장의 화두는 양극화다.

재고주택시장과 신규 분양시장 모두 중소형과 지방주택시장의 강세가 두드러졌다. 특히 지방 활황 vs 수도권 침체로 시장 명암이 극명하다. 요사이 지방주택시장의 가격상승세가 다소 둔화되고 있으나, 임차시장 가격 앙등과 공급부족 현상이 뒷받침되며 거래량과 매매·전세 가격 모두 수도권에 비해 크게 상승세다.

하지만, 수도권은 DTI규제강화의 심리적 요인이 존재하고 수요회복도 더딘 편이라 4월부터 매수세와 거래량 모두 감소하고, 지역에 따라 시세 하향 조정이 지속된 상반기였다.

② 전·월세가격 급등 (보증부월세·순수월세·전세가율 상승)

2011년 상반기 전국 전세가 변동률은 7.91%로 전년 동기보다 4.53%P상승했다.

전세 수요에 비해 매물공급이 부족한 현상으로 실질 임대료 상승이 동반됐다. 특히, 매매가격이 정체되면, 수익률 확보를 위해 임대료를 올리는 경우가 많고, 여기에 입주물량 감소, 전세의 월세 전환현상까지 이어지며 전월세 시장을 불안하게 만드는 요인으로 작용. 세입자의 주거부담이 가중됐다.

③ 금리인상

01월 13일 2.75%, 03월 10일 3.00%, 6월 10일 3.25% 상반기 3차례 금리인상이 단행됐다.

작년 한해 7월과 11월 2차례(0.5% 상승)에 걸친 인상폭보다 금리상승 행보가 빨라진 것은 분명하다.

물가상승 등 인플레이션 위험을 고려할만 하나, 금리 인상은 대표적인 자산시장인 부동산시장에 악영향을 주게 된다.

변동금리부 비중이 절대적인 우리나라에서 주택담보대출자들의 이자 부담이 자연적으로 상승할 수밖에 없는 구조이기 때문에, 시세차익에 대한 기대심리가 꺾인 수도권 주택시장에 또 다른 약세요인으로 작용하고 있다.

④ 정부 부동산 대책 러시

1.13 전월세시장 안정대책, 2.11 전월세시장 추가 보완대책, 3.22 주택거래 활성화 방안, 5.1 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안 등, 올 상반기 굵직한 부동산대책만 4번째다.

6개월 중 4달이나 정부대책이 쏟아졌지만, 전세시장 안정과 주택거래 활성화란 정책목표를 달성하기엔 그 실효성이 기대에 미치지 못하고 있다.

취득세 감면, 전세자금 대출 확대, 수도권 DTI대출 규제 부활, 양도세 비과세 감면규정 완화 등 정부의 정책방향이 상승변수와 하락변수로 작용하며, 백약이 무효한 분위기다.

⑤ 5차 보금자리주택지구 발표

최근 5차지구로 선정된 서울 강동구 강일·고덕지구와 경기 과천 지식정보타운은 규모는 작지만, 강남접근성면에서 빼어난 입지적 장점을 갖췄다.

입지와 저렴한 분양가 매력이 부각되다보니, 상대적으로 내 집 마련 대기수요가 양산돼 민간신규주택 공급을 위축시킨다는 비난의 목소리도 높다.

실제 5차 예정지 발표이후 강동구와 과천집값이 하락하는 등 보금자리주택 공급계획이 지역시장에는 단기적 하방압력으로 작용하고 있고, 해당 택지 지자체인 강동구는 5차 보금자리주택 지정 철회를 주장하기도 했다.

⑥ 수도권 총부채상환비율(DTI) 자율적용 종료 및 기존 규제 환원

작년 8.29대책으로 2011년 3월 말까지 한시적으로 시행됐던 수도권 총부채상환비율(DTI) 금융권 자율적용 조치가 예정대로 종료됐다. (DTI 적용비율 : 투기지역 40%, 투기 지역 외 서울 50%, 인천,경기 60%) DTI 규제 환원으로 실수요 주택거래에 애로가 발생하지 않도록 여러 가지 보완방안이 병행되기도 했지만, 4월부터 수도권 아파트 거래량이 크게 줄어드는 등 주택 구매 심리 위축에 영향을 주고 있는 것으로 분석된다.

⑦ 중견 건설사 부도

중견건설사들이 경영난을 이기지 못하고 잇달아 추락하며 업계에 위기감이 감돌았다. 시공능력평가 순위 73위 월드건설이 법원에 기업회생절차를 신청한 데 이어 효성그룹의 자회사인 진흥기업마저 주채권 은행인 우리은행에 채무상환 유예 등을 요청했다.

최근 법원에 기업회생절차(법정관리)를 신청한 삼부토건과 동양건설산업도 중견건설사 경영난에 뒤를 잇는 분위기다. 특히 PF대출부실로 인한 저축은행 구조조정, 축소된 공공공사 발주물량, 민간건축 경기 회복 지연까지 겹친 부동산시장에서 중견건설사의 경영난은 한동안 지속될 것으로 예상된다.

⑧ 주택청약종합저축 1순위 가입자 탄생

지난 2009년 5월 출시이후 만능통장 신드롬을 일으키며 신규가입자가 폭발적으로 증가한 청약종합저축이 2011년 5월 출시 2년 만에 수도권 첫 1순위 가입자를 배출했다.

기존 청약저축 통장에 예금과 부금 기능을 모두 합친데다 무주택자는 물론 유주택자, 미성년자 등 1인 1통장으로 누구나 가입할 수 있게 하면서 단일통장 최초로 천만 명 가입시대를 열었다.

⑨ 오피스텔·도시형생활주택 인기

상반기 도시형생활주택과 오피스텔 등 강소 수익형 상품의 인기가 뜨거웠다.

주택의 시세차익에 대한 기대가 불투명해지면서 많은 수요자들이 매월 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 몰려들었다. 그 중에서도 주택시장 틈새상품인 오피스텔과 도시형생활주택은 평균 세대원수의 지속적인 감소와 나 홀로 가구(1인 가구)의 급격한 증가, 은퇴수요 등으로 대체 투자처로 인식되며 각광을 받았다.

관련법 완화 등 정부의 정책방향이 준주택 규제를 푸는 분위기라 향후 매월 일정한 수익을 낼 수 있고 비교적 소액 투자가 가능한 강소상품 수요가 하반기까지 이어질 것으로 예상된다.

⑩ 리모델링 활성화 논란

연초 국토해양부가 아파트 수직증축을 포함한 다양한 리모델링 활성화 방안을 다각도로 검토하겠다고 밝힘에 따라 주택건설업계의 뜨거운 감자인 리모델링 활성화 논란이 다시 원점으로 돌아가게 됐다.

애초 구조 안전성이나 재건축과의 형평성 측면에서 수직증축 및 일반분양 허용은 수용하기 어렵다고 결론 내린 보고서를 토대로 국토부도 불가 방침을 고수하는 듯했으나 관련 단체와 조합 등이 거세게 반발하자 "모든 제도 개선 방안을 검토하겠다"는 쪽으로 선회한 것이다.

물론 국토부는 수직증축뿐 아니라 수평증축, 별동 증축 등을 통해 가구 수를 늘려주고 일반분양하게 함으로써 수익성을 보장하는 방안이나 제도적 개선 사항을 `백지상태'에서 검토해 대안을 마련하겠다는 뜻이라고 강조했지만, 현재로선 수직증축 허용 여부가 가장 큰 관심사다.

자료원: 함영진실장, (주)부동산써브, 부동산연구실(www.serve.co.kr)

한경닷컴 키즈맘뉴스 윤지희 기자(yjh@kmomnews.com)

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