실제, 작년 11월 관리처분계획인가를 득하고, 이달 16일부터 이주비 지급이 개시된 강동구 고덕시영 재건축 단지 일대는 1월 둘째 주 이후 2주 연속 전셋값(0.28%)이 꿈틀거리며 주변 임차시장 가격불안의 진원지 역할을 하고 있다.
6월까지 이주수요가 다소 분산되긴 했으나, 2,444세대가 저렴한 임차를 찾아 서둘러 이동하면서 이 일대 전세수요가 일시적으로 몰리는 현상이 두드러진 것이다. 게다가 강동구는 고덕주공4단지(410세대·34,599㎡)와 고덕주공7단지(890세대·89,869㎡)도 빠르면 연내 이주할 것으로 관측된다.
부동산정보업체 부동산써브는 서울시에서 장래 멸실과 이주수요를 유발해 전월세시장의 가격 불안요인으로 작용할 관리처분계획을 앞둔 정비사업장 규모(사업시행인가 得)를 분석했다.
서울시 정비사업 추진단계별 평균 소요기간을 살펴보면 사업시행인가에서 관리처분계획인가까지 통상 1년 2개월이 걸리는데, 이미 사업시행인가를 받고 관리처분계획을 준비 중인 서울시 정비사업장이 총 74곳으로 정비사업 면적만 415만9,170㎡에 달하는 것으로 조사됐다. 약 125만평으로 웬만한 신도시급인 셈이다.
북아현3재정비촉진구역 등, 총 10곳의 재개발사업들이 밀집한 서대문구는 2009~2011년 사이 사업시행인가가 집중돼, 향후 관리처분을 앞둔 정비사업 면적만 713,414㎡. 서울시내 지역구 중 주택 멸실로 인한 잠재적 이주수요가 가장 많이 쏠릴 지역이다.
특히 송파구는 405,782㎡의 가락시영 재건축사업장 1곳만으로도 향후 이주수요의 후폭풍이 예상되는 곳이다. 과거 사업시행계획승인결의무효확인 소송의 내홍을 겪은바 있으나, 최근 용도지역 종상향호재로 재건축에 탄력이 붙었다. 조만간 관리처분계획인가를 받는다면 총 134개동 6,600세대의 이주가 한꺼번에 몰릴 것이 우려된다.
이밖에 동대문구(350,038㎡)와 양천구(327,927㎡), 성동구(327,639㎡), 성북구(316,545㎡)일대도 각각 4~6개 정비사업이 한꺼번에 추진돼 지역구별 사업시행인가 정비사업 면적이 30만㎡를 넘어서는 곳으로 꼽힌다.
반면, 강북구(91,463㎡), 중구(67,272㎡), 광진구(58,228㎡), 중랑구(49,065㎡), 동작구(44,223㎡), 구로구(43,303㎡), 도봉구(31,239㎡) 등은 각각 10만㎡ 이하 규모로 정비사업에 따른 이주수요 유발 잠재요인이 서울시내 타 지역구보다 낮은 편이다.
2008년 금융위기이후 수도권 주택경기가 장기침체를 유지하면서, 소송난발과 정비사업비 부담 증가로 일부 재개발ㆍ재건축 사업은 투자수요가 급감하고 사업차질이 불가피한 상황이다.
그러나 이미 사업시행인가를 받고 관리처분계획을 준비 중인 서울시 정비사업장이 약 125만평에 달하니 만큼 임차시장에 미치는 파괴력을 고려해 정비사업에 따른 주택멸실 관리와 시장점검에 만전을 기할 필요가 있다.
한경닷컴 키즈맘뉴스 윤희상 기자 (yhs@kmomnews.com)
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