[서승관의 실전 경매]가처분과 예고등기의 위험성

시중에 나와 있는 경매책자들을 보다 보면 ‘예고등기는 눈길도 주지말라’ 라는 문구들을 보신적이 있을 겁니다.

저 역시도 강의시간에 예고등기는 관심 갖지 말라고들 얘기합니다.

예고등기가 나온 배경을 보자면,

가령 부동산의 소유권을 A가 가지고 있고 A는 이 부동산을 담보로 대출을 받고 C라는 임차인을 두었다고 가정합니다.

그런데 이때 D라는 사람이 나타나서 A가 가지고 있는 부동산에 대한 소유권을 주장하며 A를 상대로 소송을 합니다. 만약 D가 승소를 한다면 근저당B와 임차인C의 지위가 문제가 됩니다. 이때 D의 승소가 B와 C에 대한 권리까지도 무효로 만들수가 있다면 이는 권리관계에서 중대한 변동이 발생합니다.

이러한 이유로 법원에서는 다른 피해자들이 발생하지 않도록 직권으로 이 부동산에 예고등기를 하게 됩니다. 소유권과 관련된 소송이 있으니 이를 주의하라는 것입니다.

경매로 나온 이물건을 낙찰자가 낙찰을 받게된다면 낙찰자 역시도 소유권을 빼앗기는 상황이 발생하기 때문에 당연히 예고등기는 피하라는 얘기가 나오는 겁니다. 물론 D가 패소한다면 낙찰자가 당연히 소유권을 정당하게 취득하게 되겠죠.

다만 소송의 승소여부를 장담할수 없기에 ‘ 승소확률 50%, 패소확률 50%’로 접근해서는 절대 안된다는 것입니다.

현재 나와 있는 예고등기 사건들 중에서는 낙찰을 받더라도 아무런 문제가 없는 또는 소송당사자가 패할 가능성이 아주높은 그런 물건들도 상당수 존재하지만 무턱대고 낙찰을 받기보다는 교육을 통해서 이에 대한 철저한 분석을 통해 입찰을 해야 할 것입니다.

이 예고등기는 2011년 10월12일자로 폐지되어 시간이 경과하면 더 이상 예고등기 사건은 나오지 않고 후순위처분금지가처분으로 대체 할 것입니다.

가처분이란 권리는 위의 예를 적용해서

소유권 A, 근저당 B, 임차인 C가 있는 상황에서 D가 A를 상대로 소유권을 이전해달라는 소송을 하게 되는데 B나 C 입장에서는 A와 D의 이러한 분쟁을 예상할수 없었다면 선의의 피해자가 되기 때문에 D 입장에서는 소송에서 승소하더라도 B나 C의 채무에서 자유롭지 못합니다. 즉 B와 C를 인수해야하는 상황이 발생한다는 것이죠.

그런데 만약 소송을 하는 중에 E,F,G,H 등등 다른 권리들이 또 들어와 버린다면 D 입장에서는 소송에서 승소하더라도 실효가 없어집니다.

가처분이라는 것을 통해서 소송을 진행중이라는 것을 공시하고 이러한 사항을 알렸기 때문에 그 이후에 들어온 E,F,G,H는 선의의 피해자가 되지 않는 것입니다. 이렇듯 가처분을 행위채권에 대한 보전처분이라 일컫습니다.

경매이론 중에서는 말소기준권리보다 후순위가처분은 소멸하는 권리라고 얘기하지만 사실 이는 이론적인 면에서 간과한 부분이 있습니다.

위의 사례를 그대로 적용해서 D의 소송이 절대적인 무효사유에서 발생한다면 B,C는 선의임에도 불구하고 보호받지 못합니다. 즉 B,C는 이러한 내용을 예상하지 못했다 하더라도 D의 승소로 전부 무효가 되는 상황이 발생한다는 것입니다.

만약 소유권A, 근저당B, 임차인C, 가처분D라는 상황에서 D가 A를 상대로 절대적인 무효사유로 소송을 준비하며 가처분 해놓았다고 가정을 합니다. 만약 D가 본안소송을 제기한다면 이 부동산에는 예고등기가 등기되어야 하지만 이제는 나오지 않고 위 가처분만으로 대체하게 됩니다.

이렇듯 후순위 가처분이라 하더라도 소송내용이 다른 사람에게도 대항할 수 있는 쟁점의 소송이라면 낙찰자도 소유권을 빼앗기게 되는 상황이 발생합니다.

예고등기와 후순위 가처분 함부로 접근해서는 안되는 물건입니다. 경매절차에서는 당연히 이러한 위험성 때문에 유찰이 많이 될 수밖에 없기에 유찰된 가격만 보고 쉽게 접근하는 상황은 피하시기 바랍니다.

다음회에서는 예고등기의 실제 입찰사례를 다루겠습니다.