[서승관의 실전 경매]선순위 임차인의 배당요구 철회

말소기준권리 보다 선순위 임차인은 낙찰자가 인수해야할 사항입니다. 즉 임차인의 보증금을 낙찰자가 지급해야 한다는 것입니다.

하지만 선순위 임차인이라도 경매절차에서 보증금을 전액 배당받는다면 낙찰자에게 인수되는 사항은 없습니다.

그래서 선순위 임차인이라도 확정일자도 빠르고 배당요구 종기일 전까지 배당신청을 했다면 낙찰자에게 인수되는 사항은 없습니다.

다만 선순위임차인이 배당요구를 했다가 이를 다시 번복하는 상황이 발생합니다.

민사소송법으로 진행되는 경매에서는 낙찰을 받고난 후에 선순위임차인이 배당요구를 철회함으로써 낙찰자에게 인수가 되어 낙찰자가 매각불허가신청을 통해 다시 입찰보증금을 회수하는 사례가 빈번하게 발생했습니다.

하지만 2002.7.1 민사집행법이 시행된 이후부터는 선순위임차인이 배당요구를 철회하려면 반드시 배당요구종기일 전 까지만 철회가 가능하여 낙찰이후에 배당요구 철회를 받아들이지 않기에 요즘 경매에서는 낙찰이후에 갑자기 임차인을 인수해야하는 상황 때문에 매각불허가신청을 하는 사례가 발생하지 않습니다.

그래서 선순위 임차인이 있는데 배당요구를 했더라도 혹시 배당요구 철회를 하지 않았는지 매각물건명세서를 꼭 확인해야 합니다.

아래 사례는 현재 진행되는 경매물건으로 위와 같은 상황이 발생한 케이스입니다.

위 물건 내역을 보면 선순위 임차인의 전입 및 확정일자가 빠르고 배당요구 종기일까지 배당요구를 하였습니다. 그래서 전액 배당받아 낙찰자에게 인수되지 않는 임차인으로 보이나
이 사건의 매각물건명세서(아래)를 보면

위 임차인은 배당요구 종기일 전까지 배당신청을 하였지만

비고란에 임차인 윤oo은 배당요구 철회를 이사건의 배당요구 종기일인 2012.1.25일 자로 제출하였습니다.

따라서 배당요구를 안한 것으로 간주되기에 배당절차에서 배당받을 수 없고 못받은 보증금은 낙찰자가 인수해야하는 상황이기에 유찰이 많이 된 것입니다.

이처럼 매각물건명세서를 꼼꼼히 확인하지 않으면 인수되지 않는 것으로 착각하여 낙찰을 받고 난후 입찰보증금을 포기해야하는 상황이 발생하니 철저한 권리분석이 필요할 것입니다.

위 사건은 현재 진행하는 사건이기에 정확한 사건번호와 내역상의 이름을 기재하지 못하는 점에 대해서는 양해 부탁드립니다.