가령 부동산 가액이 5억원이고 이 부동산에 전입되어있는 선순위임차인의 보증금이 2억원인데 그 뒤로 은행에서 근저당을 약 3억원에 설정한 경우입니다.
은행에서는 근저당권을 설정할 때 소유자 이외의 세대가 전입되어있는지 확인을 하고 소유자 이외의 세대가 전입이 되어있다면 임차인으로 간주하여 그 임차인의 임대보증금을 확인합니다. 그래서 대출 일으킬 금액에서 보증금을 제외한 금액만 근저당을 설정한다는 것이죠.
실무에서는 시세 5억의 부동산이라면 은행에서의 대출한도는 대략 3억원 정도입니다.정상적인 케이스라면 은행에서는 위의 경우처럼 3억이라는 금액을 대출을 해줄수가 없는 상황인데 이러한 케이스가 경매사건에서는 종종 일어납니다.
이러한 상황이 발생하는 경우는 바로 은행에서 임대차관계를 나왔을때 임차인이 임대차관계가 없다는 ‘무상거주확인서’를 써준 경우가 있습니다.
‘무상거주확인서’ 를 임차인이 제출하였다면 선순위임차인의 지위를 주장할수 없다는 것이 대법원판례의 태도입니다. 즉 , 신의성실의 원칙중 금반언원칙에 의거하여 지위를 상실하게 되고 이 임차인은 경매절차에서 배당을 받을수도 없으며 배당을 못받는다 하더라도 낙찰자가 인수하지 않는 다는 점입니다.
만약 위와 같은 상황의 경매물건이 있고 임차인이 ‘무상거주확인서’를 제출하였다는 것을 확인할수 있다면 수익성이 높은 경매물건이 될수 있을 것입니다.
다만 경매는 심증만 가지고 입찰을 해서는 절대 안된다고 누누이 강조하고 있는바, 이 임차인의 무상거주확인서가 확인이 안된다면 절대 입찰해서는 안될 것입니다.
선순위 임차인의 보증금이 높은데도 은행에서는 대출을 진행하는 경우가 있는데 채무자가 기업으로 되어있는 경우 기업대출을 받는 과정에는 은행에서는 이미 부동산에 선순위 임차인이 있고, 보증금이 높아 실질적인 담보가치가 없어도 형식적으로 근저당을 설정하는 경우가 다반사입니다. 이러한 경우는 ‘무상거주확인서’가 없는 케이스이기 때문에 임차인의 임대차는 유효합니다.
또한 예외적으로 판례중(서울북부지방법원 판결사건 2005가단 27666 건물명도)에서는
‘무상거주확인서’가 제출되었으나 임대차보증금 7,000만원에 입주하고 있음을 밝히는 부동산현황조사보고서를 위 경매법원에 제출한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없는바, 위 인정사실에 의하면 원고는 위 부동산 현황조사보고서를 보고 위 경매절차에서 대항력 있는 피고의 임차권이 있다는 사실을 알고 있었다 할 것이고, 한편 피고가 이 사건 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 이 사건 부동산에 대한 임대차조사에서 피고의 임대차사실을 숨겼다 하여도 이 사건 경매절차에서는 이를 분명히 한 이상 원고로 하여금 매각대금을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없다 할 것이므로 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 피고의 이 사건 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다 할 것이므로, 결국 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
라는 판결로 ‘무상거주확인서’가 제출되었음에도 임차인의 임대차를 인정한 판례가 있기에 철저한 조사로 접근해야 할 것입니다.
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<정리> 한경닷컴 키즈맘뉴스 윤희상기자 (yhs@kmomnews.com)
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