6. 선순위근저당권의 소멸로 인한 임차인의 순위승격
임차주택에 경매절차가 진행 중 1순위 근저당권이 변제, 권리포기 등의 기타사유로 인해 말소가 된 경우에 임차인은 순위가 승격되어 선순위 대항력 있는 임차인이 되는지가 문제됩니다.
이러한 경우 선순위 근저당권의 소멸시점이 어느 시점까지 인정되는가가 문제인데, 선순위 근저당권으로 인해 임차인은 대항력이 없는 후순위로 임차인으로 알고 이 부동산을 낙찰 받은 매수인의 보호대책은 어떻게 되는 것일까요?
(예: 근저당 A, 임차인 B, 가압류 C의 권리가 있는 상황에서 근저당 A의 소멸로 인해 임차인 B의 지위가 상승한 경우)
① 선순위 근저당권의 소멸시점
대법원은 매각으로 이해 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금을 지급하기 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우에는 대항력 있는 임차권의 존재로 인해 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다고 하여 매수인이 소유권을 취득할 때까지라고 하고 있습니다.
② 낙찰자의 보호대책
선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수했으나 그 후 선순위 근저당권의 소멸로 인해 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는 매수인으로서는 민사집행법 제127 제1항의 유추적용에 의하여 매각허가결정 취소신청을 할 수 있습니다.
→ 매각불허가신청을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
7. 확정일자를 갖춘 임차인이 갱신계약(확정일자 없음)을 체결한 경우
확정일자를 갖춘 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 갱신계약서에 확정일자를 받지 않은 경우 1차 계약의 확정일자의 효력이 지속되는 것으로 볼 것인지가 문제의 요지입니다.
이 경우 증액된 보증금에 대해서도 대항력 및 우선변제권을 인정하는 견해를 취하는 분이 있고, 하급심 판결 중에도 그러한 입장을 취한 것이 있으나(중앙지법 1990.3.27 선고 89나 198판결) 그렇게 된다면 제3자의 이익을 너무 침해하게 되어 부당하다는 견해가 있습니다.
즉, 임차인이 대항요건을 구비한 후에 근저당권이 설정되고 그 후에 임대차기간이 만료된다 하더라도 임대차를 갱신하게 되면 임대차의 동일성이 계속 유지되기 때문에 대항력도 여전히 존속하되, 임대차를 갱신하면서 보증금을 증액한 경우에는 근저당권설정 전의 보증금액에 한해 매수인에게 대항할 수 있을 뿐 근저당설정 이후 증액된 부분에 대해서는 대항력이 생기지 않는다는 판례(대법 90.8.24 선고 90 다카 1137)에 따라 실무에도 인상전의 보증금에 한하여 우선변제를 인정하고 있습니다.
8. 재경매로 인한 주택임차인의 우선변제권
대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 주택임차인이 그 주택의 경매절차에서 우선변제권을 행사해 배당요구를 했으나 배당절차에서 배당순위에 밀려 배당을 받지 못했지만 대항력이 있기에 위 주택에 계속 거주해오던 중 새로운 근저당이 설정되고 다시 경매절차가 진행된 경우 위 임차인은 또 다시 우선변제권을 행사 할 수 있는지 여부가 논란의 대상이 되어 긍정설과 부정설로 그 견해가 엇갈려 왔습니다.
이에 대한 대법원 판례는 임차인의 우선변제권이 제1차 경매에서 매각으로 소멸하므로 2차 경매에서는 우선변제권이 없다고 판시했습니다. 다만 대항력은 인정되기에 이 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있으므로 매수인은 임차인의 보증금을 물어주어야 할 것입니다.
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<정리> 한경닷컴 키즈맘뉴스 윤희상기자(yhs@kmomnews.com)
