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[서승관의 실전경매] 차순위매수신고 제도에 관하여

입력 2012-08-13 18:28:35 수정 2012-08-13 18:29:10
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예전 개그프로에서 유행하던 말이 생각나네요.
“1등만 관심 받는 더러운 세상”

안타깝게도 여러분들이 관심 가지시는 경매에서도 1등만을 필요로 하지요. 백날 2등은 해봐야 아무런 소용이 없다는 겁니다. 1등, 살아오면서 참 많이 들어오고 목표를 삼았던 단어인데 경매에서 조차도 1등을 해야 한다니 참으로 인생은 고달픈 것 같습니다.

그러나 단순히 1등을 하겠다는 의지 때문에 높은 가격에 입찰가를 적어내는 어리석은 짓은 절대 해서는 안 될 것입니다.

반갑게도 경매에서는 2등에게도 기회를 주는 제도가 있습니다. 바로 ‘차순위매수신고’ 제도입니다.

이는 2등이 ‘차순위매수신고’를 통해서 낙찰을 받을 수 있는 기회로, 해당사건의 매각이 종결되기 전(다음사건을 진행하기 전)까지 차순위매수신고를 하면 되며, 1등(최고가매수신고인)이 잔금납부기일까지 잔금을 납부하지 않으면 바로 다음날부터 차순위매수신고자에게 기회가 와 소유권을 취득할 수 있습니다.

단, 2등이라고 해서 전부 차순위매수신고를 할 수 있는 것은 아닙니다. 2등 중에도 1등(최고가매수신고인)이 낙찰 받은 금액에서 보증금범위내로 입찰가격을 적어야만 가능합니다.

예를 들어 어느 사건의 최저매각가가 4억 원이라 했을 때

1등 4억 8천만 원 A -낙찰
2등 4억 7천만 원 B - 차순위매수신고 가능
3등 4억 6천만 원 C - 차순위매수신고 가능
4등 4억 5천만 원 D - 차순위매수신고 가능
5등 4억 3천만 원 E - 차순위매수신고 불가능

에 입찰을 했다고 가정했을 경우, 입찰보증금은 4천만 원이므로 차순위매수신고를 할 수 있는 자격은 4억 4천만 원 이상 써야만 주어집니다. B, C, D는 전부 4억 4천만 원 이상 입찰가격을 적었기 때문에 차순위매수자격이 있고 4억 3천을 적은 E는 차순위매수자격이 없습니다.

하지만 차순위매수신고는 한명만 가능하기에 여러 사람이 차순위매수신청을 희망한다면 가장 높은 금액을 적은 사람만 가능합니다.

차순위매수신고는 반드시 2등만 할 수 있는 것은 아닙니다. 차순위의 의미는 1등이 잔금을 납부하지 않으면 그 다음으로 잔금을 지급할 수 있는 권리를 가진 사람을 말하는 것이지 입찰금액 2등을 말하는 것이 아니기 때문입니다. 만약 B, C가 차순위매수자격을 포기하고 D는 차순위매수신고를 희망한다면 D에게도 차순위매수자격이 주어집니다.

이렇게 보증금범위내로 규정한 이유는 1등이 잔금을 미납하게 되더라도 법원은 몰수당한 보증금 4천만 원과 2등의 낙찰금액 더하면 최초의 낙찰금액 이상으로 회수하겠다는 것이죠.

여기까지가 차순위매수신고에 대한 설명입니다.

그러나 저는 개인적으로 차순위매수신고를 권하지 않습니다. 2등을 한 것이 억울해서 차순위매수신고를 하시는 분들을 종종 보게 되는데 경매를 하다보면 2등을 하는 경험은 수없이 많이 하게 됩니다.

차순위매수신고자 역시 보증금을 법원에 맡기고 기다려야 하는데 1등이 잔금을 미납하기까지 기다리는 시간이 대략 45일이고, 1등이 잔금이 안낼 확률이 과연 몇 퍼센트나 될까요? 자료를 찾으면 정확한 데이터는 있겠지만 경우가 드문 편입니다.

물론 경매물건 중에는 잔금을 납부하지 않아 재경매가 되는 사건을 종종 보지만 대부분의 재경매 사건은 권리상의 하자 등으로 문제가 있는 경우가 대부분입니다.(물론 아무런 문제도 없는데 잔금을 납부하지 않는 사건도 있습니다.) 입장을 바꿔 낙찰자 입장에서 생각해보면 보증금 4천만 원을 날리는 상황을 만들기란 쉽지 않다는 것입니다.

경매물건은 계속적으로 나옵니다. 이 물건 말고도 더 좋은 물건은 계속 존재합니다. 보증금을 법원에 맡기고 기다리기 보다는 새로운 물건을 빨리 찾아서 입찰하시는 것이 좋다고 생각합니다.

민집법 137조 2항에는 ‘②차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.’ 라고 규정되어 있기 때문에 차순위매수신고 후에는 이에 대한 취소를 할 수 없고 신고 후에 다시 보증금을 되찾아갈 수 없습니다. 보증금을 되찾아 갈 수 있는 시점은 1등이 잔금납부 했을 시에만 가능합니다.

1등도 납부안하고 차순위자 역시 납부를 안 한다면 둘 다 입찰보증금이 몰수됩니다.
‘차순위매수신고’ 좋은 제도이긴 하지만 개인적으로는 써먹고 싶지 않은 제도입니다.


[경사모 사이트로 이동하기]

<정리> 한경닷컴 키즈맘뉴스 윤희상기자(yhs@kmomnews.com)

입력 2012-08-13 18:28:35 수정 2012-08-13 18:29:10

#키즈맘 , #건강

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