‘이 땅을 낙찰 받아도 될까요?’
권리 상 하자만 묻는 것이라면 ‘네 권리 상 문제는 없네요’ 라고 대답하고 마는 것이 저로써는 어쩔 수 없는 부분이지만 ‘그 땅을 가지고 무엇을 하시게요?’ 라고 되물으면 대다수가 딱히 대답을 못하세요. 그냥 가지고 있으면 좋을 것 같은 막연함 때문에 낙찰을 받고자 하는 것이지요.
토지는 어떻게 활용하느냐에 따라 땅에 대한 가치가 더 올라갈 수 있습니다. 대표적인 예가 바로 지목변경이죠. 지목변경을 통해서 땅에 대한 가치를 증폭시키는 것입니다.
최근 지목변경에 대한 일반인들의 관심이 높아졌으나 쉽게 접근하지는 못하고 흔히 얘기하는 고수들만 접근하는 블루오션 중 하나라고 볼 수 있겠습니다.
토지를 접근하기 위해서는 토지이용계획확인원을 볼 줄 알아야 하는데요. 지금은 용도지역 지구 구역의 개편으로 4용도 9지역, 10용도지구, 4용도구역으로 단순화 시켰지만 이 내용들이 무엇인지는 기본적으로 공부하고 접근해야 합니다.
용도지역에 따라 용적률과 건폐율 및 건축이 가능한 건축물 등이 결정되니 용도지역이 무엇이냐에 따라 토지가격이 결정되는 것은 당연한 결과입니다.
해당 토지에서 건축할 수 있는 건축물이라 하더라도 다 건물을 지을 수 있는 것도 아닌데 건축을 할 수 있는 토지와 그렇지 않은 토지로 나뉘기에 그 토지에 대한 ‘지목’이 무엇인지에 따라서 가능한 것입니다.
일반적으로 대지화된 땅인 지목 대, 장, 창, 주, 잡 등은 건축을 할 수 있지만 지목이 전, 답, 임 등으로 되어 있는 땅은 바로 건축행위를 할 수가 없습니다. 이러한 산지나 농지는 ‘산지의 전용’ 또는 ‘농지의 전용’을 득해야만 해당 용도지역 범위내의 건축물을 건축할 수 있습니다.
이러한 행위를 지목변경이라 하는데 지목변경을 통해서 토지에 대한 가치를 증폭시킨다면 토지에 대한 투자도 접근해 볼만할 것입니다.
다만 모든 산지나 농지를 전용허가를 받을 수는 없고 가능한 토지와 가능하지 않는 토지가 분명히 있으므로 관련 법규를 잘 알아야 접근할 수 있습니다.
알아야 할 법률도 한두 가지가 아니고 전용신청을 위한 상세한 매뉴얼이 있는 것도 아니기에 초보들이 접근하기는 여간 어려운 것이 아니지요. 주의하시길 바랍니다.
다음시간에는 전용허가에 대한 자세한 내용을 정리해 보겠습니다.
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<정리> 한경닷컴 키즈맘뉴스 윤희상기자(yhs@kmomnews.com)
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