[서승관의 실전경매] 경매에서의 소제주의와 인수주의

오늘은 소제주의와 인수주의에 대해 알아보겠습니다.

1. 매각에 의한 부동산 위의 부담에 관한 소제주의와 인수주의

가. 소멸주의와 인수주의

ⓐ말소기준권리
말소기준권리란 등기부등본 란에 나타나고 있는 여러 권리 중에서 어떤 하나를 기준권리로 삼고 기준권리보다 선 순위에 있는 권리는 낙찰자(매수인)가 인수하고, 후 순위에 있는 권리는 등기부상에서 소멸하게 하는 기준이 되는 등기를 말한다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리는 근저당, 가압류, 압류, 강제경매기입등기, 담보가등기,(전세권)이 있다. 이 중 시기적으로 가장 빠른 권리를 말소기준권리로 본다.

* 전세권이 말소기준권리가 되려면 3가지 조건을 충족해야 한다.
① 건물전체에 설정된 전세권 이어야 한다.
② 최선순위 전세권 이어야 한다.
③ 경매신청을 하거나, 배당요구를 해야 한다.

ⓑ소제주의
소제주의(말소주의)란 목적 부동산의 물적 부담을 매각으로 소멸시키는 원칙을 소제주의라고 한다.

ⓒ인수주의
목적 부동산에 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부담이 있는 경우에 그 부담을 매수인이 인수하도록 하는 것을 인수주의라고 한다.

원칙 : 말소기준권리보다 후 순위 권리는 소멸하고 말소기준권리 보다 선 순위 권리는 인수한다. 예를 들어 1순위가 저당권, 2순위가 가압류, 3순위가 담보가등기, 4순위가 압류, 5순위가 저당권이라면 1순위 저당권이 말소기준권리가 되며 나머지 2,3,4,5 권리는 소멸한다. 이를 소멸주의라 한다.

나. 민사집행법의 규정

(1) 집행법은 법정매각조건으로서 우선변제권이 있는 담보물권에 관하여는 소멸주의를 취함과 동시에 잉여주의도 취하고 있다.

즉, 저당권과 가등기담보권은 매각으로 소멸한다(법91조2항, 가담법15) 담보가등기와 달리 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 말소되지 않고 매수인에게 인수된다. 다만 최선순위 가등기에 대해 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 매수인에게 그 부담이 인수 될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족하고, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다.(2003마 1438 결정)

그러나 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.(법 91조1항)

(2) ①용익권(지상권,지역권,전세권 및 등기된 임차권)은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸하나(법 91조3항) 이에 대항할 수 있는 경우에는 소멸할 까닭이 없으므로 매수인에게 인수된다(법 91조4항). 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.(2000다 30165)

②이와 같은 용익권은 매수인이 인수하는 것이 법정매각조건이 된다.
다만, 대항력 있는 전세권의 경우, 구 민사소송법은 존속기간의 정함이 없거나 경매개시결정의 기입등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료하는 전세권은 매각으로 인하여 소멸하는 것으로 하였는데(구 민소법 608조2항) 민사집행법은 전세권자가 배당요구를 한 경우에 소멸하는 것으로 규정하고 있다(법 91조4항 단서)

(3) 담보물권 중 우선변제권이 없는 유치권에 관하여는 인수주의를 취한다.(법91조5항)
매수인이 인수하는 유치권은 원칙적으로 경매절차의 압류채권자에게 대항할 수 있는 것이라고 보아야 하므로, 경매부동산의 압류 당시에는 이를 점유하지 아니하여 유치권을 취득하지 못한 상태에 있다가 압류 이후에 경매부동산에 관한 기존의 채권을 담보할 목적으로 뒤늦게 채무자로부터 그 점유를 이전받음으로써 유치권을 취득하게 된 경우에는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이어서 매수인에게 인수되는 유치권에 해당하지 아니한다(98다 50869판결). 이 경우 유치권을 취득한 채권자는 경매개시결정 기입등기의 경료사실을 과실 없이 알지 못하였다는 사정을 내세워 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.( 2006다22050 판결)

(4) ① 가압류 등기는 매각으로 항상 말소의 대항이 된다.
가압류 등기 뒤에 소유권을 이전 받은 신소유자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우에 그 가압류등기는 말소된다. 즉, 부동산에 대한 선순위가압류등기 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고 그 후 제3취득자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우 가압류 채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금에서 가압류 결정 당시의 청구금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있고, 제3취득자의 채권자는 위 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당을 받을 수 없다.(2005다8682)

②압류채권자에 우선하는 최선순위 가처분등기는 매각에 불구하고 그대로 남는다.
다. 선순위 담보권 뒤에 설정된 순위보전의 가등기가 말소되는 이유
선순위 담보권이 설정된 후에 경료된 소유권이전을 위한 순위보전의 가등기는 경매를 통하여 말소가 된다. 이 경우 가등기가 말소되지 않는다면, 매수인은 가등기로 인하여 소유권을 상실하게 되는 위험부담을 떠안아야 하므로, 경매가 사실상 진행되지 않거나 진행되더라도 최저매각가격이 상당히 저감하게 되고, 이로써 이미 선순위 저당권이 확보한 담보가치를 해치기 때문이다(2003마 1438 결정참조)

라. 소제주의(소멸주의)와 인수주의에 관한 사례

① 1순위로 근저당권, 2순위로 가처분등기, 3순위로 전세권, 4순위로 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 관하여 매각이 이루어진 경우 최선순위가 근저당권(언제나 매각으로 소멸)이므로, 최선순위의 근저당권 및 이에 뒤지는 가처분, 전세권 등 부담은 모두 소멸한다.

② 1순위로 가처분, 2순위로 근저당권, 3순위로 전세권이 설정되어 있는 경우
근저당권이 최선순위가 아니므로 이에 앞서는 가처분은 매수인이 인수하여야 할 부담으로 되고, 2순위 근저당권 및 이에 뒤지는 전세권 등 부담은 매각으로 소멸한다.

③ 1순위로 가등기(담보가등기로 신고된 경우), 2순위로 가처분, 3순위로 근저당권, 4순위로 전세권이 설정되어 있는 경우 최선순위인 가등기가 담보가등기이므로 저당권과 마찬가지로 소멸하고, 따라서 이에 뒤지는 가처분, 근저당권, 전세권 등 부담은 매각으로 소멸하나, 만일 위 경우에 가등기가 소유권이전을 위한 가등기인 경우에는 그 가등기가 근저당권에 앞서는 가처분은 매수인이 인수하여야 할 부담이 되고, 근저당권과 전세권만이 소멸한다.

아래표와 같이 말소기준권리보다 先된 권리는 인수하며 後된 권리는 소멸한다.
그러나 先後에 상관없이 낙찰자가 인수해야 될 권리는 건물철거에 대한 가처분,예고등기,법정지상권,분묘기지권,유치권이 있다.