부동산정보업체 (주)부동산써브가 전국에서 연내 1천 가구 이상 신규입주가 개시될 아파트를 조사한 결과 총 10개 단지, 1만8,572가구가 입주대기 중이고 이중 8곳이 수도권에 몰려있는 것으로 분석됐다.
요사이 대규모 입주단지들은 거래량침체 여파나 자금조달계획 차질로 입주를 제때하지 못해 잔금연체율로 고통 받느니, 싸게라도 전세를 놓으려는 수요가 발생되기 쉽다. 실제 8월말 기준 국내 은행권의 집단대출 연체율이 주택담보대출 연체율(0.91%)의 2배 수준인 1.9%를 띄고 있어, 입주 잔금 마련이 쉽지 않을 경우 전세로 돌리는 사례가 늘 것으로 추정된다.
일례로 올 10월 입주가 시작되는 고양시 삼송지구 A-22블록 호반베르디움은 총 1,426가구의 대규모 단지인 동시에 지하철 3호선 삼송역이 가깝고, 112-114㎡ 등 중소형 평면으로 구성됐다. 중도금대출규모에 따라 차이가 있으나 대략 전세가는 1억6000만원으로 삼송택지 좌측에 이웃한 은평뉴타운(구파발3지구 10단지 106㎡ 전세가 2억3000~2억5000만원)에 비해 7,000~9,000만원 정도 저렴한 수준의 임대차가 가능하다.
특히 신혼부부를 비롯한 대부분의 전세수요자들은 신규 입주단지를 선호하는 경향이 있어 입주개시 전 남들보다 발 빠르게 움직인다면 깨끗하고 저렴한 일석이조의 매물을 구할 수 있다.
서울지역은 서대문구 북가좌동 “래미안e-편한세상(10월 입주)”과 성동구 옥수동 “옥수리버젠(12월 입주)”을 주목할 만하다. 총 3,293가구로 가재울뉴타운3구역을 재개발한 “래미안e편한세상”은 연내 입주단지 중 규모가 가장 크다. 지하철 6호선과 경의선 환승역인 디지털미디어시티역을 도보로 이용 가능하며, 85㎡의 경우 2억4000만원에 전세매물이 거래되고 있다.
1,821가구 규모인 “옥수리버젠”은 지하철 3호선 금호역과 옥수역이 가까운 역세권 단지로 79㎡는 2억9000만원 안팎으로 전세거래가 가능하다.
경기·인천권역은 수원시 광교신도시와 고양시 삼송지구, 인천 영종하늘도시 일대에 메머드급 신규입주단지가 주류를 이뤘다. 12월 입주하는 “광교 자연&힐스테이트“는 1,764가구 규모로 109~110㎡ 평면을 1억9000만원~2억원 선에 임차 가능하다. 11월부터 입주민을 맞는 영종하늘도시 ”힐스테이트“는 110~111㎡ 매물을 1억원 미만인 8000~9000만원이면 구할 수 있다.
지방은 순천시 ”중흥S-클래스1차(10월 입주)”와 부산광역시 “정관동일스위트(12월 입주)”가 메머드급 대표 입주단지다. 총 1,466가구로 구성된 순천 “중흥S-클래스”는 광양만권 경제자유구역의 배후지인 신대지구에 위치해 있는데, 전세시세는 1억원 선에 거래 가능하다. 1,758가구로 단지 내에 실내수영장, 피트니스센터 등이 마련된 부산 “정관동일스위트 1차”도 공급면적 78㎡형의 경우 1억원 선에 전세매물이 출회된다.
그러나 입주예정자가 임차인에게 전세보증금을 받아 잔금을 납부하는 경우는 대부분 등기가 안 된 상태라서 전세 계약 시 임차인(세입자)들이 체크할 사항이 많다.
우선, 신규입주단지 전세매물의 일부는 미등기일 경우도 있다. 새 아파트는 보통 준공 전 사용검사만 받고 입주하기 때문에 세입자는 해당 아파트의 권리관계를 알아볼 길이 없어 불안하다. 임대인(수분양자) 명의로 소유권 이전등기가 되기 이전 신축아파트를 임차할 때는 임대인 등, 실소유자 확인이 불분명하기 때문에, 중개업소의 말만 믿기보다는 이를 확인하는 절차가 꼭 필요하다.
분양계약서 사본을 받아두고, 시행사(건설사)에 문의하여 가압류여부 등 권리관계나, 수분양자와 계약서상의 임대인이 맞는지, 중도금이나 잔금대출금(담보설정금액)이 얼마인지 반드시 확인해야 한다.
임차인이 지급한 전세보증금을 임대인이 잔금으로 납부하고 등기신청이 이루어질 때는 중개업소에서 책임지고 임대인과 함께 잔금납부 및 등기신청을 하며 불이행시 계약은 무효라는 특약을 작성하여 위험을 피하도록 한다.
미등기상태에서 전세권설정은 불가능 하지만 임차인은 입주와 동시에 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받음으로써 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있으므로, 전입신고와 확정일자를 받는 일도 잊으면 안 된다.
우선변제권은 임차주택이 경매나 공매시 후순위권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리이다. 이때 분양계약서상의 지번과 동·호수로 정확히 기재해 전입신고를 해야 유효한 대항력을 갖추게 되고, 신고한 다음날 오전0시부터 효력이 발생하게 된다.
그밖에 입주예정아파트는 대출을 안고 있는 경우가 대다수이므로, 대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택가액의 60%를 넘지 않는 것이 좋다. 살 던 집이 경매에 처분되는 등 최악의 상황을 고려할 때, 통상 아파트 낙찰가률이 70%대이므로 전세값 및 대출 비율이 매매값의 적정한도를 넘지 않도록 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
요사이 입주를 앞둔 고분양가 단지들은 분양권 시세가 분양가 아래로 추락하는 사례도 속출하므로 비율은 보수적으로 잡는 것이 좋겠다. 보통 중도금이나 잔금대출금이 있는 신축아파트의 경우 해당 채권은행이 근저당권을 1순위로 설정·완료(소유권 보존등기와 이전등기 및 근저당권 설정등기까지)할 때까지 임차인의 입주를 못하게 하는 경우가 있으니 신규입주아파트의 대출여부 파악은 중요한 문제다.
거래량 침체 등, 주택시장의 선순환이 깨지면서 신규입주단지에 저렴한 전세매물이 출현하고 있다. 세입자들에게는 보다 낮은 가격에 임차가 가능하다는 이점이 있으나, 등기 전 권리관계나 대출여부에 따라 신축입주 전세매물이 독이 될 수 있음을 유념해야 하겠다.
한경닷컴 키즈맘뉴스 윤희상 기자(yhs@kmomnews.com)
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