최근 집값이 상승하면서 자녀에게 집을 물려주는 사례가 늘고 있다. 하지만 생각보다 높은 증여세 때문에 망설이는 경우도 많다. 그런데 10억짜리 집을 자녀에게 물려줘도 세금을 훨씬 적게 내거나 아예 내지 않는 방법이 있어 눈길을 끈다. 바로 집을 교환하는 것이다.

만약 자녀의 이름으로 된 집 한 채가 있다면 증여세 부담이 크게 줄어들 수 있다. 현행법상 가족 간 집을 교환할 때 차액의 3억원 또는 시가의 30% 중 적은 금액을 과세 대상에서 제외하기 때문이다.

예를 들어 시가 8억원의 집과 5억원의 집을 부모와 자식 간에 맞바꾼다면 8억원의 30%인 2억4000만원이 증여가액에서 제외된다. 또 15억원짜리 아파트와 10억원짜리 아파트 소유권을 교환할 경우 15억원 아파트의 30%는 4억5000만원이지만 3억원까지 증여가액 제외가 인정된다.

만약 아버지가 자신의 10억원 집과 딸이 이미 소유하고 있는 6억5000만원 집을 교환할 경우, 차액 3억5000만원 중 3억원까지 증여세가 면제된다. 그렇다면 나머지 5000만원이 증여세 과세 대상이지만, 이마저도 부모·자식 간에는 10년 간 5000만원까지 비과세로 증여할 수 있다는 조항에 따라 증여세를 전액 내지 않게 된다.

또 이 부녀가 각각 1가구 1주택자로 2년 이상 거주해 양도소득세 비과세 요건을 채웠다면 양도세도 전혀 내지 않는다. 결국 이들은 두 집에 대한 취득세만 내고 증여세와 양도세를 내지 않게 되어 3억5000만원 가량의 차익을 자식이 그대로 물려받게 된다. 만약 같은 돈을 현금으로 증여했다면 4850만원의 증여세를 내야했을 것이다.

주의사항도 있다. 주택을 맞바꿀 때에는 미리 감정평가를 받아놓는 것이 좋다. 현행 세법은 거래 가액이 불분명할 경우 주변 매매가 등 유사 매매 사례가를 기준으로 차액을 계산하지만, 감정평가 가격이 있으면 이를 우선 적용한다.

다만 서로 가액이 다른 주택을 교환할 때에도 양도세 계산에 주의해야 한다. 아버지가 갖고 있는 15억원 집과 딸이 소유한 10억원 집을 맞교환하는 경우를 가정할 때, 아버지는 15억원의 집을 10억원을 받고 매각한 것으로 생각할 수 있다.

이럴 경우 1가구 1주택 양도세 비과세 기준인 12억원 이하에 해당해 2년 거주 요건만 채우면 양도세를 내지 않아도 생각하기 쉽지만 과세당국은 실제 주택 가치인 15억원을 처분 가격으로 간주해 여기에 대한 양도세를 적용한다. 따라서 예상과 다르게 많은 세금을 내야할 수 있다.



김주미 키즈맘 기자 mikim@kizmom.com